Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Апелляция на решение суда

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?

Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.

Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.

Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.

В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.

Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.

Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.

Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы

Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.

В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).

После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.

Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.

После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.

Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?

Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.

К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.

Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.

В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.

Примеры работ юристов по взысканию неустойки с застройщиков

13.06.2019 – Специалисты нашей конторы завершили досудебное урегулирование конфликта между клиентом (дольщиком) и застройщиком по факту нарушения условий договора долевого участия. Ответчик согласился выплатить сумму запрашиваемой неустойки.

27.05.2019 – Выигран судебный процесс по спору между юридическим лицом (застройщиком) и нашим доверителем, выступившим истцом. Клиент требовал выплаты компенсации за несоблюдение условий ДДУ.

12.04.2019 – Юристы по неустойке и ФЗ-214 отстояли интересы доверителя в суде. Первая инстанция не удовлетворила требования истца к застройщику, в апелляционном суде дело было выиграно.

02.03.2019 – Заключением мирового соглашения завершился конфликт между застройщиком и дольщиком, вызванный нарушением условий договора. Наши юристы оказали услуги досудебного урегулирования вопроса.

Чем среди множества юридических компаний по взысканию неустойки по ДДУ выделяется коллегия адвокатов «Бородины и партнеры»?

• Мы готовы предоставить консультации, но и добиться досудебного урегулирования спора, представить интересы доверителя в суде, проконтролировать исполнение судебного решения;
• Опыт урегулирования споров по ДДУ между застройщиками и дольщиками составляет 20 лет;
• Обратиться к юристу можно в любое время суток: по электронной почте, по телефону, в чате на сайте;
• Получить первичную консультацию на безвозмездной основе можно, зарегистрировавшись во вкладке «Бесплатная консультация».

За ходом досудебного и судебного разбирательства по ДДУ можно следить из Личного кабинета, где в календаре специалист отмечает даты встреч и заседаний, описывает итоги мероприятий, принимает и отсылает важные бумаги, отвечает на вопросы клиента.

Услуги КГ ЭТАЛОН при выборе компании-застройщика и покупке квартиры по ДДУ

Взыскание неустойки по ДДУ, а также проверка компании-застройщика и юридическое сопровождение покупки квартиры по договору ДДУ в Москве – одно из основных направлений КГ ЭТАЛОН. Юристы компании обладают следующими компетенциями:

• Предварительное изучение документов компании-застройщика;
• Юридическая проверка предлагаемого договора долевого участия в строительстве;
• Уточнение информации о деятельности и репутации фирмы-застройщика на рынке недвижимости;
• Участие в переговорах с застройщиком;
• Претензионная и судебная защита Ваших прав;
• Подготовка претензии застройщику, а также защита Ваших прав как дольщика в суде.

Предварительная консультация осуществляется бесплатно тем специалистом, который будет представлять Ваши интересы. Цена на услуги по взысканию неустойки по ДДУ будет формирована только после того, как юрист проведет предварительный анализ документов, оценит возможность взыскания неустойки с конкретного застройщика.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.

Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.

В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.

Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.

В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.

Что нужно знать дольщику при обращении в суд

• Обязанность гражданина по уплате госпошлины зависит от цены иска:

1).При цене иска ниже 1000 000 рублей, госпошлина не оплачивается

2).При цене иска свыше 1000 000 рублей оплачивается госпошлина, рассчитанная от суммы, превышающей 1000 000 рублей (пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса РФ)

• Действующее законодательство не предусматривает обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования споров между дольщиками и застройщиками. Тем не менее, практика показывает, что досудебная претензия застройщику нередко имеет результативность, и застройщик может в досудебном порядке выплатить неустойку.
• Неустойка, взыскиваемая с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, является законной, следовательно, участник долевого строительства вправе ее заявить не зависимо от того, предусмотрена ли такая мера ответственности застройщика самим договором о долевом участии (часть 1 статьи 332 Гражданского кодекса РФ).
• Помимо неустойки и предусмотренных законом РФ «О защите прав потребителей» штрафных санкций и морального вреда, участник долевого строительства вправе на возмещение понесенных убытков.
• Взыскание судом штрафа, предусмотренного законом ФР «О защите прав потребителей», не зависит от того, предъявлялась ли застройщику досудебная претензия о выплате неустойки, поскольку данная санкция применяется к ответчику за неудовлетворение требований истца в добровольном порядке как до суда, так и в процессе рассмотрения дела судом. Если требования потребителя удовлетворены добровольно после принятия иска судом, и истец отказался от иска, штраф не взыскивается.

Итак, вам нужно взыскать с застройщика неустойку или расторгнуть договор долевого участия? У вас назревает суд с застройщиком? Прежде чем идти в суд обратитесь к квалифицированным юристам и получите качественную консультацию.

Юристы по недвижимости нашего Центра подробно проконсультируют вас по любому спору с застройщиком, оценят перспективы дела, помогут разобраться во всех юридических тонкостях, выстроить грамотную правовую позицию, составить иск к застройщику и привлечь его к предусмотренной законом ответственности.

Защита прав дольщиков – одно из приоритетных направлений в работе наших юристов и адвокатов.

Опыт и квалификация наших юристов позволяют им выигрывать практически все споры с застройщиками в суде.

Юридический центр «ПетроЮрист» оказывает следующие услуги для дольщиков:

• Правовая экспертиза договора об участии с долевом строительстве
• Составление претензии застройщику
• Проведение досудебных переговоров с застройщиком на предмет добровольного удовлетворения требований дольщика
• Расторжение договора долевого участия
• Составление искового заявления к застройщику
• Профессиональная комплексная защита ваших интересов в суде

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанный договор прошел регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.

Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:

• расчет суммы неустойки;
• отправка застройщику претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
• при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
• подача заявления в первую инстанцию;
• при необходимости апелляционная инстанция;
• исполнение постановления.

В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:

• обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
• наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
• юридическое подтверждение законности требований покупателя;
• доказательства незаконности деятельности строительной компании;
• конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
• расчет размера компенсации.

К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.

Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.

Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:

• копия договора ДУ;
• копия договора переуступки, если такой заключался;
• копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
• доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
• уведомление о вручении претензионной жалобы застройщику.

Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.

Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства

Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения

Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Срок передачи квартиры наступил,

а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.

В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.

Неустойка выплачивается

за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.

Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.

Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры

Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.

Вопрос этот вызван непониманием

фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»

Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?

Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?

Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?

Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.

Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».

Рассмотрим на примере что это значит

Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.

То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16

При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).

Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:

• 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
• 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

1. Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
2. Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3. Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
4. Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
5. Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

1. Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
2. Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
3. После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
4. Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
5. По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
6. В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
7. После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
8. Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

Похожие записи:

• Налоговая декларация для ИП и ЮЛ на УСН за 2022 год
• Инструкция: как оплачивается больничный лист по новым правилам
• Откуда берется цифра в Акте сверки в Расхождение с данными контрагента в 1С